El mercado inmobiliario en Colombia se ha consolidado en los últimos años como uno de los sectores más dinámicos de la economía nacional. Ciudades como Bogotá, Medellín, Cartagena y Cali han experimentado un crecimiento notable en proyectos de vivienda, oficinas y turismo, lo que ha generado un fuerte interés tanto en inversionistas nacionales como internacionales. Para un extranjero, invertir en finca raíz en Colombia puede ser una excelente alternativa de diversificación patrimonial y generación de ingresos pasivos, especialmente en alquileres de corta y larga duración.
Colombia no solo se destaca por su ubicación estratégica en América Latina, sino también por su economía en crecimiento, su población joven y su estabilidad relativa frente a otros mercados de la región. Además, el costo de los inmuebles en comparación con ciudades de Estados Unidos o Europa resulta bastante atractivo, lo que convierte al país en un destino competitivo para la inversión extranjera.
El sector inmobiliario colombiano está respaldado por regulaciones claras y un marco legal que garantiza la propiedad privada, sin distinciones entre nacionales y extranjeros. Esto significa que un inversionista foráneo puede adquirir inmuebles de la misma manera que lo haría un ciudadano colombiano.
En este contexto, resulta fundamental entender cuáles son los requisitos legales, financieros y administrativos que un extranjero debe cumplir para invertir en finca raíz en Colombia de manera segura y rentable.
Colombia ha experimentado un crecimiento sostenido en el sector inmobiliario durante las últimas dos décadas. Factores como la urbanización, el desarrollo de infraestructura y el interés creciente en destinos turísticos han impulsado la construcción de proyectos residenciales, comerciales y vacacionales.
En ciudades como Medellín y Bogotá, la demanda de vivienda de calidad ha fomentado la construcción de proyectos modernos, mientras que en la Costa Caribe, especialmente en Cartagena y Santa Marta, la inversión a través del portal Sala de Ventas se ha concentrado en el turismo y en propiedades de renta vacacional.
Este dinamismo también se debe a la estabilidad del sistema financiero colombiano, que ha brindado facilidades crediticias tanto a locales como a extranjeros. Aunque no todos los extranjeros optan por financiar su inversión mediante bancos locales, tener la opción disponible amplía las posibilidades para aquellos que buscan apalancamiento financiero.
Otro aspecto clave es la valorización. En promedio, los inmuebles en ciudades principales han registrado incrementos en su valor a largo plazo, lo cual es un incentivo adicional para quienes buscan no solo generar renta, sino también capitalizar su inversión con el tiempo.
Existen múltiples razones por las que Colombia se ha convertido en un destino atractivo para la inversión extranjera en finca raíz:
Precios competitivos: Comprar un apartamento en Medellín o una casa frente al mar en Cartagena puede resultar significativamente más económico que en destinos similares de México, España o Estados Unidos.
Clima y calidad de vida: Ciudades como Medellín, conocida como la “Ciudad de la Eterna Primavera”, ofrecen condiciones climáticas privilegiadas y un estilo de vida atractivo para extranjeros jubilados o nómadas digitales.
Marco legal favorable: La legislación colombiana no impone restricciones para que extranjeros adquieran bienes raíces, lo que da confianza y seguridad jurídica.
Potencial turístico: La creciente llegada de turistas internacionales ha impulsado el negocio de alquileres temporales, especialmente en plataformas como Airbnb. Esto ha convertido a la finca raíz turística en un negocio altamente rentable.
Diversificación de inversión: Para extranjeros que buscan diversificar su patrimonio fuera de sus países de origen, Colombia representa una oportunidad estratégica, con rendimientos atractivos y una moneda que, en muchos casos, favorece al inversionista extranjero gracias al tipo de cambio.
Resumiendo, Colombia no solo ofrece seguridad jurídica y precios competitivos, sino también un mercado en expansión que brinda múltiples oportunidades de rentabilidad a corto, mediano y largo plazo.
El marco legal colombiano es bastante claro en cuanto a la participación de extranjeros en el sector inmobiliario. A diferencia de otros países donde existen limitaciones en la propiedad de tierras o inmuebles para foráneos, en Colombia los extranjeros tienen los mismos derechos que los nacionales para comprar, vender o arrendar bienes raíces.
Esto incluye desde apartamentos en las principales ciudades hasta terrenos rurales y propiedades en zonas costeras. No existen limitaciones en cuanto a la cantidad de propiedades que un extranjero puede adquirir ni restricciones de uso, salvo en casos especiales relacionados con terrenos fronterizos o de interés estratégico para el Estado.
Adicionalmente, el gobierno colombiano fomenta la inversión extranjera, siempre y cuando esta se registre de manera adecuada ante el Banco de la República. Esto permite no solo la legalidad de la operación, sino también la repatriación de capital y utilidades sin inconvenientes futuros.
El marco legal también contempla aspectos tributarios que deben tener en cuenta los inversionistas extranjeros, como el impuesto de registro, el IVA en ciertas transacciones y las obligaciones anuales de renta. Por ello, contar con asesoría legal y tributaria resulta clave para evitar contratiempos.
Los derechos de propiedad de los extranjeros están protegidos por la Constitución y las leyes civiles de Colombia. Esto significa que, al igual que un ciudadano colombiano, un inversionista extranjero puede ser titular de un bien inmueble, arrendarlo, venderlo, hipotecarlo o transmitirlo a sus herederos.
El proceso de escrituración y registro se realiza de la misma forma que para un nacional, sin requisitos adicionales por la condición de extranjero. Una vez inscrito el inmueble en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el propietario obtiene plena garantía legal sobre su bien.
Es importante destacar que la única limitación existente se refiere a la adquisición de inmuebles en áreas de seguridad nacional, como zonas de frontera, donde se requiere autorización especial del gobierno. Sin embargo, en la práctica, la gran mayoría de las inversiones inmobiliarias extranjeras se concentran en áreas urbanas y turísticas, donde no aplican estas restricciones.
Para resumir, los derechos de propiedad para extranjeros en Colombia son amplios, estables y respaldados por la ley, lo que convierte al país en un destino confiable para quienes buscan invertir en finca raíz.
Aunque el marco legal colombiano es bastante flexible en materia de inversión inmobiliaria para extranjeros, existen ciertas limitaciones y regulaciones que es necesario tener en cuenta para evitar inconvenientes futuros.
En primer lugar, la adquisición de tierras en zonas de frontera está regulada por la Ley 160 de 1994, la cual establece que los extranjeros no pueden comprar directamente terrenos dentro de una franja de 2 kilómetros a lo largo de las fronteras terrestres del país. Esto busca garantizar la seguridad nacional y evitar la apropiación de áreas estratégicas por parte de personas o empresas extranjeras.
En segundo lugar, existen restricciones ambientales y de uso del suelo. Por ejemplo, si un extranjero desea invertir en fincas rurales, deberá asegurarse de que el terreno no esté en áreas protegidas, resguardos indígenas o parques naturales, donde las limitaciones son más estrictas.
Adicionalmente, para inversiones en proyectos urbanísticos o de gran escala, pueden requerirse licencias especiales de construcción y urbanismo, así como permisos municipales que deben cumplirse al pie de la letra.
Otro punto clave es el control de lavado de activos y financiación del terrorismo (SARLAFT). Colombia tiene normas estrictas en esta materia, y cualquier operación inmobiliaria que involucre grandes sumas de dinero será monitoreada por las entidades financieras y notariales. El extranjero deberá demostrar la procedencia lícita de sus recursos, ya que de lo contrario la operación podría ser bloqueada.
En definitiva, aunque el extranjero cuenta con amplias libertades para invertir en finca raíz en Colombia, debe cumplir con las disposiciones legales vigentes y apoyarse en asesores especializados para garantizar que la operación se realice de forma segura y dentro del marco normativo.
Un aspecto importante que todo inversionista extranjero debe evaluar antes de comprar finca raíz en Colombia es si le conviene hacerlo como persona natural o como persona jurídica (empresa extranjera o constituida en Colombia).
Si la inversión se realiza como persona natural extranjera, el proceso suele ser más sencillo. Solo se requiere pasaporte vigente, registro de la inversión ante el Banco de la República y la firma de la escritura pública. Esta opción es ideal para quienes buscan comprar una vivienda, un apartamento para renta corta o una finca de uso personal.
En cambio, si el extranjero desea invertir en grandes proyectos inmobiliarios o manejar múltiples propiedades con fines comerciales, puede resultar más conveniente hacerlo a través de una sociedad constituida en Colombia. Esto ofrece ventajas en términos de administración, manejo de impuestos y acceso a créditos hipotecarios en bancos locales.
Las personas jurídicas extranjeras que quieran invertir directamente en Colombia deben registrarse ante la Cámara de Comercio correspondiente y cumplir con requisitos adicionales como el Registro Único Tributario (RUT). Además, estarán sujetas a un régimen tributario más complejo, lo cual requiere asesoría contable y legal especializada.
En conclusión, tanto las personas naturales como las jurídicas extranjeras pueden adquirir finca raíz en Colombia, pero la elección de una u otra figura dependerá del tipo de inversión, el monto involucrado y los objetivos a largo plazo.
Invertir en finca raíz en Colombia siendo extranjero es un proceso relativamente sencillo, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos básicos. Estos son los pasos y documentos más relevantes:
Pasaporte vigente: Documento principal para acreditar la identidad del comprador extranjero.
Registro de la inversión ante el Banco de la República: Esto garantiza la legalidad del dinero ingresado al país y permite repatriar capital y utilidades en el futuro.
Número de Identificación de Extranjeros (NIE): En algunos casos, el inversionista deberá tramitar un número de identificación tributaria (NIT o RUT) para poder cumplir con obligaciones fiscales.
Cuenta bancaria en Colombia: Si bien no siempre es obligatorio, contar con una cuenta en un banco local facilita enormemente las transacciones y el manejo de los ingresos por arriendos.
Certificación de origen de fondos: Documento que demuestra que el dinero utilizado en la inversión proviene de actividades legales.
El cumplimiento de estos requisitos es indispensable para evitar inconvenientes legales, tributarios o financieros. De hecho, muchos inversionistas extranjeros que omiten el registro ante el Banco de la República enfrentan problemas cuando quieren vender la propiedad y enviar las ganancias de vuelta a su país.
Por lo tanto, el consejo más importante es hacer todo el proceso de manera formal y documentada, apoyándose en abogados especializados en derecho inmobiliario y tributario.
La compra de finca raíz en Colombia por parte de un extranjero requiere una serie de documentos que deben presentarse durante las diferentes etapas del proceso. Entre los más importantes se encuentran:
Pasaporte o cédula de extranjería (en caso de residir en Colombia).
Certificación de inversión extranjera expedida por el Banco de la República.
Comprobante de transferencia bancaria internacional que respalde la llegada del dinero al país.
Número de identificación tributaria (NIT o RUT), si se generarán ingresos por arriendo.
Poder notarial, en caso de que el inversionista no pueda estar presente físicamente en Colombia para la firma de escrituras.
Adicionalmente, el vendedor del inmueble debe aportar documentos como:
Certificado de libertad y tradición del inmueble.
Paz y salvo predial y de valorización.
Paz y salvo de administración (en caso de propiedades sometidas a régimen de propiedad horizontal).
Es fundamental verificar que toda la documentación esté en orden antes de firmar cualquier compromiso de compraventa. Muchos inversionistas extranjeros han enfrentado problemas por no revisar la situación jurídica del inmueble, lo que puede derivar en fraudes o en la compra de propiedades con embargos o hipotecas ocultas.
En resumen, la documentación es la columna vertebral de una transacción inmobiliaria segura y confiable en Colombia.
Uno de los pasos más importantes –y que muchos extranjeros desconocen– es el registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República. Este trámite es obligatorio siempre que un extranjero traiga dinero del exterior para invertir en Colombia, ya sea en bienes raíces, sociedades o instrumentos financieros.
El procedimiento consiste en diligenciar el Formulario 4 – Registro de Inversión Extranjera Directa y presentarlo ante el Banco de la República, junto con los soportes de la transferencia bancaria internacional. Esto debe hacerse dentro de los plazos establecidos, normalmente en un término no mayor a seis meses después de la operación.
El registro es fundamental porque:
Legaliza el dinero invertido, garantizando que no se generen sospechas de lavado de activos.
Permite repatriar el capital y las utilidades, es decir, enviar el dinero de vuelta al país de origen sin inconvenientes legales ni tributarios.
Otorga seguridad jurídica al inversionista frente a posibles cambios en la legislación cambiaria.
Si un extranjero no registra su inversión adecuadamente, podría enfrentar serias dificultades cuando intente vender el inmueble y transferir los fondos al exterior. Por eso, este paso debe ser prioridad número uno en cualquier inversión extranjera en finca raíz en Colombia.
Abrir una cuenta bancaria en Colombia siendo extranjero es un paso altamente recomendado, aunque no siempre obligatorio, para facilitar la inversión en finca raíz. A través de una cuenta local, el inversionista puede realizar pagos a constructores, notarios, inmobiliarias o administraciones de propiedad horizontal sin depender de transferencias internacionales, que suelen ser más costosas y demoradas.
Para abrir una cuenta bancaria en Colombia, el extranjero debe presentar:
Pasaporte vigente o cédula de extranjería.
Constancia de domicilio (en Colombia o en el exterior).
Carta laboral o certificación de ingresos (en caso de cuentas con mayor manejo de fondos).
Registro Único Tributario (RUT) si va a generar ingresos dentro del país.
En algunos casos, los bancos también solicitan referencias bancarias internacionales o locales. El proceso puede variar entre bancos, pero la mayoría ofrece cuentas de ahorro y cuentas corrientes para no residentes.
Tener una cuenta bancaria en Colombia no solo permite pagar gastos asociados al inmueble, sino también recibir ingresos por alquiler de manera legal y registrada. Esto facilita cumplir con obligaciones fiscales y da mayor transparencia a la inversión.
Además, contar con historial financiero en Colombia puede abrir la puerta a solicitar créditos hipotecarios locales, lo cual es un beneficio extra para quienes desean apalancar sus inversiones en finca raíz dentro del país.
Comprar finca raíz en Colombia siendo extranjero implica una serie de pasos que, si bien son similares a los de un ciudadano colombiano, deben cumplirse con rigor para garantizar seguridad jurídica. El proceso típico incluye:
Búsqueda del inmueble: A través de inmobiliarias, portales especializados o asesores locales. Aquí es clave verificar la valorización de la zona y la proyección de rentabilidad.
Promesa de compraventa: Contrato inicial donde comprador y vendedor acuerdan precio, forma de pago y fecha de escrituración. Normalmente se deja una suma como arras.
Estudio de títulos: Abogados especializados verifican la tradición del inmueble para confirmar que no tenga embargos, hipotecas ni litigios pendientes.
Escritura pública: Se firma ante notaría, con presencia del comprador (o su apoderado). Aquí se formaliza la transferencia de propiedad.
Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: Etapa final que inscribe la escritura en el registro público, otorgando oficialmente la titularidad al comprador.
Este proceso puede tardar entre 30 y 60 días dependiendo de la complejidad del inmueble y de la diligencia de las partes involucradas. En el caso de proyectos en preventa, los tiempos pueden extenderse hasta la entrega final del inmueble.
La recomendación para extranjeros es nunca omitir el estudio de títulos ni firmar documentos sin asesoría legal, ya que esto garantiza evitar fraudes o irregularidades en la compra.
Al invertir en finca raíz en Colombia, un extranjero debe tener en cuenta los aspectos financieros y tributarios que acompañan la operación. Estos incluyen:
Impuesto de registro: Aproximadamente entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble.
Gastos notariales: Varían según el monto de la transacción, pero suelen dividirse entre comprador y vendedor.
Impuesto predial anual: Pago obligatorio que depende del avalúo catastral y de la ubicación del inmueble.
Retención en la fuente: Si el inmueble genera ingresos por arriendo, el inversionista extranjero estará sujeto a retención en la fuente sobre esos ingresos.
Declaración de renta: Todo extranjero que genere ingresos en Colombia debe presentar declaración de renta, aunque no necesariamente implique pagar impuestos si los ingresos no superan los límites establecidos.
Un punto crucial es la repatriación de capital. Gracias al registro de la inversión ante el Banco de la República, el extranjero podrá enviar de vuelta sus ganancias al país de origen sin restricciones. De lo contrario, podría enfrentar trabas cambiarias y tributarias.
Por estas razones, resulta esencial contar con un contador experto en tributación internacional, que ayude a optimizar las cargas fiscales y a cumplir con todas las obligaciones legales.
Los extranjeros que invierten en finca raíz en Colombia suelen enfocarse en tres tipos de propiedades:
Viviendas urbanas: Apartamentos en ciudades principales como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla. Estas inversiones se destinan tanto a renta como a uso personal. Medellín, por ejemplo, es popular entre jubilados y nómadas digitales por su clima y estilo de vida.
Inmuebles turísticos: Casas de playa, apartamentos en Cartagena, Santa Marta o San Andrés, ideales para alquiler vacacional a través de plataformas como Airbnb. Este tipo de inversión suele ser altamente rentable en temporadas altas.
Fincas rurales: Terrenos o casas campestres en zonas aledañas a las ciudades, utilizados tanto para recreo personal como para proyectos agrícolas o turísticos. Sin embargo, requieren mayor cuidado en cuanto a permisos de uso del suelo.
La elección del tipo de inmueble dependerá de los objetivos del inversionista: si busca rentabilidad inmediata, una propiedad urbana o turística es ideal; si busca valorización a largo plazo, una finca rural o lote en expansión urbana puede ser la mejor opción.
Invertir en finca raíz en Colombia tiene múltiples beneficios, pero también riesgos que deben analizarse.
Ventajas:
Libertad para que extranjeros compren propiedades sin mayores restricciones.
Precios más bajos en comparación con mercados internacionales.
Potencial de valorización en ciudades principales y zonas turísticas.
Rentabilidad atractiva en arrendamientos de corta y larga duración.
Seguridad jurídica respaldada por la Constitución.
Desventajas:
Burocracia en trámites notariales y registrales, que puede alargar los procesos.
Impuestos y gastos asociados que impactan la rentabilidad neta.
Fluctuaciones de la tasa de cambio que pueden afectar el retorno de la inversión.
Posibles riesgos legales si no se realiza un adecuado estudio de títulos.
Regulaciones cambiarias que exigen disciplina en el registro de la inversión.
En conclusión, aunque las ventajas superan a las desventajas, es indispensable hacer una evaluación cuidadosa y asesorarse correctamente antes de invertir.
Invertir en finca raíz en Colombia puede ser muy rentable, pero como en cualquier mercado, existen riesgos que deben minimizarse. Aquí algunas recomendaciones prácticas:
Asesoría legal y tributaria: Antes de firmar cualquier documento, es indispensable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que revise los títulos de propiedad y garantice que no haya irregularidades. Además, un contador experto en inversión extranjera puede optimizar la carga tributaria.
Verificación de títulos: Nunca debe omitirse el estudio de tradición y libertad del inmueble. Este documento muestra el historial de la propiedad y revela posibles hipotecas, embargos o litigios.
Uso de fiduciarias: En proyectos inmobiliarios en preventa, lo más seguro es realizar los pagos a través de una fiduciaria, ya que esta entidad garantiza la correcta destinación del dinero y protege al comprador en caso de incumplimiento del constructor.
Diversificación de inversión: Si el objetivo es generar rentas, lo ideal es no invertir todo el capital en un solo inmueble, sino diversificar entre propiedades urbanas, turísticas y rurales.
Conocer la normativa local: Cada ciudad tiene reglas específicas en temas de impuestos, construcción y arriendos. Por ejemplo, algunas ciudades tienen regulaciones más estrictas para alquileres a corto plazo como Airbnb.
Con estas precauciones, el inversionista extranjero puede tener una experiencia segura y rentable en el mercado inmobiliario colombiano.
El futuro del mercado inmobiliario colombiano es prometedor y sigue atrayendo la atención de inversionistas internacionales. Algunos de los factores que fortalecen esta proyección son:
Crecimiento del turismo: Cada año Colombia recibe más visitantes internacionales, lo que aumenta la demanda de alojamientos temporales y fortalece el negocio de alquileres turísticos.
Urbanización y desarrollo: Las principales ciudades siguen expandiéndose, lo que impulsa la valorización de los inmuebles en zonas de crecimiento.
Estabilidad relativa: Aunque la economía colombiana enfrenta retos, mantiene un nivel de estabilidad mayor que otros países de la región, lo que brinda confianza a los inversionistas.
Tasa de cambio favorable: Para extranjeros con dólares o euros, el tipo de cambio suele ser una ventaja, ya que permite adquirir propiedades a precios más bajos en comparación con sus países de origen.
Entre las ciudades más atractivas destacan Medellín (por su calidad de vida y comunidad internacional creciente), Bogotá (centro económico y financiero), Cartagena (principal destino turístico) y Barranquilla (ciudad en auge por inversión extranjera y desarrollo portuario).
Todo indica que la finca raíz seguirá siendo un sector dinámico y confiable en Colombia, especialmente para quienes buscan rentabilidad en arriendos y valorización a largo plazo.
Aunque en todo el país existen oportunidades inmobiliarias, hay ciudades que concentran la mayor parte del interés de inversionistas extranjeros:
Medellín: Famosa por su clima primaveral y su innovación urbana. Muy popular entre jubilados y nómadas digitales que buscan propiedades para uso personal y renta temporal.
Bogotá: Capital y centro financiero del país. Su mercado inmobiliario es estable y con gran potencial de valorización, especialmente en zonas como Chapinero, Usaquén y el norte de la ciudad.
Cartagena: Principal destino turístico de Colombia, ideal para inversiones en apartamentos frente al mar o propiedades de alquiler vacacional.
Barranquilla: Ciudad en expansión con gran desarrollo industrial y comercial. La inversión extranjera se concentra en proyectos residenciales y empresariales.
Santa Marta y San Andrés: Destinos turísticos de playa con alta demanda en temporadas de vacaciones, perfectos para alquileres cortos.
Cada ciudad ofrece ventajas distintas, y la elección dependerá de los objetivos del inversionista: calidad de vida, turismo, renta o valorización patrimonial.
Invertir en finca raíz en Colombia siendo extranjero es un proceso viable, atractivo y respaldado por un marco legal que otorga seguridad jurídica. El país se ha consolidado como un destino emergente en América Latina para la inversión inmobiliaria, gracias a sus precios competitivos, su potencial turístico y su crecimiento urbano.
Los extranjeros pueden adquirir propiedades sin mayores restricciones, siempre y cuando cumplan con requisitos básicos como el registro de la inversión ante el Banco de la República, la apertura de una cuenta bancaria y la verificación legal del inmueble.
Sin embargo, como en cualquier inversión, es indispensable contar con asesoría profesional, realizar un estudio de títulos detallado y conocer las obligaciones tributarias que acompañan la compra.
En definitiva, Colombia ofrece una combinación única de rentabilidad, valorización y calidad de vida, lo que convierte al sector inmobiliario en una opción inteligente para extranjeros que buscan diversificar su patrimonio en un mercado en crecimiento.
1. ¿Un extranjero necesita visa para comprar propiedad en Colombia? No, no se requiere visa para comprar un inmueble. Sin embargo, si el extranjero planea residir en el país, puede optar por una visa de inversionista inmobiliario.
2. ¿Qué pasa si no registro mi inversión en el Banco de la República? Si no se registra, será difícil repatriar el capital y las utilidades al país de origen, además de posibles sanciones por incumplimiento cambiario.
3. ¿Un extranjero puede acceder a créditos hipotecarios en Colombia? Sí, aunque no todos los bancos lo ofrecen. Generalmente se requiere residencia o historial crediticio en el país, aunque algunos bancos tienen líneas especiales para extranjeros.
4. ¿Cuáles son los impuestos que debe pagar un extranjero propietario de inmuebles en Colombia? El impuesto predial anual, impuesto de registro, gastos notariales y, en caso de generar ingresos por arrendamiento, deberá declarar renta y pagar la retención en la fuente correspondiente.
5. ¿Qué ciudades recomiendan más para un extranjero que busca rentabilidad? Medellín y Cartagena son las más recomendadas: la primera por su demanda de alquileres de largo plazo y la segunda por su potencial turístico y rentabilidad en renta vacacional.
Fuente: ACR Inmobiliaria
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